Pantelån

Bedriftslån med sikkerhet i bolig

Et pantelån til bedrift passer for eiere som trenger kapital til selskapet, men som ikke får gode nok vilkår på et vanlig usikret bedriftslån. Løsningen innebærer at eier bruker ledig sikkerhet i egen bolig eller eiendom for å frigjøre kapital, og deretter kan låne pengene videre til selskapet som et aksjonærlån.

Dette kan være aktuelt for små og mellomstore bedrifter som trenger kapital til drift, vekst, investeringer, refinansiering eller midlertidig likviditet. Fordi lånet har sikkerhet i fast eiendom, kan renten ofte bli lavere enn ved usikret bedriftsfinansiering, men risikoen flyttes samtidig over på eieren privat.

Vi hjelper deg med å vurdere om pantelån, næringslån, nedbetalingslån, kassekreditt eller annen bedriftsfinansiering passer best for situasjonen din. Bedriftslån er en tjeneste levert av FinansEiendom, og vi posisjonerer tjenesten rundt sammenligning og forhandling av finansieringstilbud fra banker og långivere.

Hva er pantelån til bedrift?

Pantelån til bedrift betyr at finansieringen sikres med pant i fast eiendom, ofte eiers egen bolig. Kapitalen kan brukes til å styrke selskapets likviditet, finansiere investeringer eller gi selskapet et aksjonærlån.

For et aksjeselskap kan lån fra eier være et alternativ til kapitalforhøyelse. Altinn beskriver lån fra aksjeeier som en løsning hvor selskapet ikke trenger å følge reglene om kapitalforhøyelse, men lånet må være reelt og det må foreligge en avtale mellom partene.

Kort definisjon:

Pantelån til bedrift er finansiering der eier eller selskap stiller fast eiendom som sikkerhet for å skaffe kapital til virksomheten. For eiere av aksjeselskap kan kapitalen lånes videre til selskapet som aksjonærlån, forutsatt at lånet er reelt, dokumentert og avtalt skriftlig.

Når passer pantelån til bedrift?

Pantelån til bedrift passer best når bedriften har et konkret kapitalbehov, og eier har ledig sikkerhet i bolig eller annen eiendom.

Typisk vil det gjelde når:

• bedriften trenger kapital til vekst eller investering
• selskapet har midlertidig press på likviditeten
• banken krever sikkerhet for å tilby bedre vilkår
• usikret bedriftslån blir for dyrt eller ikke innvilges
• eier ønsker å tilføre kapital til eget AS som lån, ikke som ny aksjekapital
• selskapet trenger mer fleksibel finansiering enn ordinær kassekreditt

Pantelån bør ikke brukes ukritisk. Når egen bolig stilles som sikkerhet, tar eier en privat økonomisk risiko. Derfor bør finansieringen vurderes opp mot bedriftens betalingsevne, kontantstrøm og realistiske tilbakebetalingsplan.

Slik fungerer pantelån til bedrift i praksis

Det finnes flere måter å strukturere finansieringen på. Den vanligste modellen for små bedrifter er at eier låner privat med pant i bolig og deretter låner pengene videre til selskapet.

1. Eier vurderer ledig sikkerhet i bolig

Først vurderes boligens verdi, eksisterende lån og tilgjengelig sikkerhet. Jo mer sikkerhet som finnes, desto større mulighet kan det være for å hente ut kapital. Det kan du sjekke i en belåningsgradkalkulator for boliglån

2. Kapitalen frigjøres gjennom lån med pant

Lånet kan etableres som refinansiering, opplåning eller nytt lån med sikkerhet i bolig. Betingelsene avhenger av eiendommens verdi, eiers privatøkonomi, betjeningsevne og långivers kredittvurdering.

3. Eier låner midlene videre til selskapet

Dersom pengene skal inn i et aksjeselskap, bør dette dokumenteres som et reelt aksjonærlån. Det bør foreligge en skriftlig låneavtale som viser lånebeløp, rente, løpetid, tilbakebetaling og partene i avtalen. Altinn presiserer at lån fra aksjeeier til selskap må være reelt og ha avtale.

4. Selskapet bruker kapitalen til avtalt formål

Kapitalen kan brukes til drift, investeringer, varelager, markedsføring, ansettelser, utstyr, refinansiering eller andre forretningsrelaterte behov.

5. Selskapet betaler tilbake lånet til eier

Når selskapet har økonomi til det, kan det betale tilbake aksjonærlånet i tråd med låneavtalen. Dette bør håndteres ryddig i regnskapet og avklares med regnskapsfører. Ettersom dette er tilbakebetaling av lån, beskattes ikke disse pengene.

Pantelån, aksjonærlån og skatt

De fleste bedriftseiere som vurderer pantelån gjør det fordi det kan være en praktisk måte å tilføre selskapet kapital uten å gjennomføre kapitalforhøyelse. Det er likevel viktig å skille mellom tre ting:

1. privat lån med pant i bolig
2. aksjonærlån fra eier til selskap
3. utbytte, lønn eller lån fra selskap til aksjonær

Et lån fra eier til selskap er ikke det samme som et lån fra selskap til eier. Skatteetaten opplyser at lån fra aksjeselskap til personlig aksjonær som hovedregel skattlegges som utbytte, mens Altinn omtaler lån fra aksjeeier til selskap som en mulig finansieringsform når lånet er reelt og dokumentert.

Dersom selskapet betaler renter til eier på aksjonærlånet, kan renteinntektene være skattepliktige for eieren. Skatteetaten har også regler om ekstra skatt på lånerenter over skjermingsrenten når en personlig skattyter gir lån til selskap som omfattes av aksjonær- og deltakermodellen.

Fordeler med pantelån til bedrift

Lavere rente enn mange usikrede bedriftslån

Lån med sikkerhet i bolig eller eiendom kan ofte gi bedre betingelser enn usikrede lån, fordi långiver har pant som reduserer risikoen.

Mulighet for større lånebeløp

Dersom eier har ledig sikkerhet i bolig, kan det være mulig å skaffe mer kapital enn gjennom en mindre usikret kreditt.

Kapital uten kapitalforhøyelse

For aksjeselskap kan aksjonærlån være en fleksibel måte å tilføre midler på. Altinn beskriver lån fra aksjeeier som hensiktsmessig fordi selskapet ikke trenger å følge reglene om kapitalforhøyelse.

Fleksibel bruk i selskapet

Kapitalen kan brukes til drift, investeringer, varelager, refinansiering, markedsføring, ansettelser eller andre formål som styrker virksomheten.

Bedre forhandlingsposisjon

Med sikkerhet kan det være enklere å få vurdert flere lånetilbud og forhandle om vilkår, rente og løpetid.

Ulemper og risiko ved pantelån til bedrift

Pantelån kan være effektivt, men det er ikke risikofritt.

Den største risikoen er at eier stiller privat bolig eller eiendom som sikkerhet for kapital som brukes i selskapet. Dersom bedriften ikke klarer å betale tilbake aksjonærlånet, kan eier fortsatt sitte igjen med privat gjeld.

Viktige risikopunkter:

• privat bolig kan være sikkerhet for lånet
• eier tar personlig økonomisk risiko
• selskapet må ha realistisk evne til tilbakebetaling
• renteøkninger kan gjøre lånet dyrere
• svak dokumentasjon kan skape skattemessige og regnskapsmessige problemer
• aksjonærlån bør avklares med regnskapsfører eller rådgiver

Pantelån passer derfor best når kapitalen brukes til et tydelig formål og bedriften har en realistisk plan for hvordan pengene skal skape inntekt, spare kostnader eller stabilisere likviditeten.

Hva vurderes når du søker?

Når du søker om pantelån til bedrift, vil långiver normalt vurdere både eier og selskap.

Typiske vurderingspunkter:

• verdi på bolig eller eiendom
• eksisterende gjeld
• ledig sikkerhet
• eiers privatøkonomi og betjeningsevne
• bedriftens regnskap og kontantstrøm
• hva kapitalen skal brukes til
• tilbakebetalingsplan
• betalingshistorikk og eventuelle anmerkninger
• bransje og risikoprofil

Jo bedre dokumentasjon du har, desto enklere er det å vurdere riktig løsning.

Dokumentasjon du bør ha klar

For å få en raskere vurdering bør du ha dette klart:

• siste årsregnskap
• oppdaterte regnskapstall
• skattemelding eller lønnsgrunnlag for eier
• oversikt over eksisterende lån
• estimert verdi på bolig eller eiendom
• formål med finansieringen
• ønsket lånebeløp
• plan for hvordan selskapet skal betale tilbake

Jo bedre planen din fremstår, desto enklere vil det være å få innvilget et lån med gode betingelser. Vi vil alltid forsøke å fremskaffe best mulige betingelser når vi forhandler med banken på dine vegne.

Slik hjelper Bedriftslån deg

Vi hjelper bedrifter og eiere med å finne riktig finansiering basert på behov, sikkerhet og betalingsevne. På eksisterende side beskrives prosessen som søknad, forhandling, valg/signering og utbetaling.

Når du søker, vurderer vi blant annet:

• om pantelån er riktig løsning
• om nedbetalingslån, næringslån eller kassekreditt passer bedre
• om sikkerhet i bolig kan gi bedre vilkår
• hvilke banker og långivere som kan være aktuelle
• hvordan finansieringen bør struktureres

Ofte stilte spørsmål om pantelån